最近有朋友一直鼓励我投资房产，理由是成本低廉（完全贷款），收入稳定，而且他们觉的槟城的房产没有下跌空间，所以绝对是包赚的投资。
我从去年开始已经开始注意房产投资了，但到现在为止都不肯行动，为什么呢？ 因为我觉得投资房产，尤其是对像我这样中下阶层的打工人士而言，是一项高风险，低回酬的举动。由于我对房产买卖的运作不是那么的熟悉，所以我也一直只是运用一些简单的逻辑去分析，当然也就没有办法很好的阐述我为什么我不太想投资房产。昨天在佳礼论坛看到了下面的文章，很好的叙述了我有想到以及完全不知道的风险。
如果你有兴趣投资房产，不妨先看一看下面的分析，算一算你的投资到底值不值得。
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嗨，很久没和你交流了。看到你对房地产投资渐渐开始掌握，也替你高兴。
我本身没有投资房地产，但身边有些人最近都在投资房产，希望以下的意见可以对你有所帮助。
1。你最近举的例子，180K 的公寓，月租 RM1000。其实在公寓投资上来说，并不算是有吸引力的投资。就我所知，月租 RM1000 的公寓，价格低于 150K 的有一大把。因此，我同意八年兄的观点：它的卖价不算便宜。
2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说，计算回酬率或现金流时，起码要预算 10% 空置率（大约一年有一个月租不出）。意思是说，租金收入应该减 10%。以你的例子来看，你的 cashflow 随时变为负数。
3。 八年兄说的对，屋租回酬需以 ROI 来看，计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资，就是利用财务杠杆。因此，ROI 必须比借贷成本高，才会有利可图。目前，你的房屋 ROI 稍微高于 借贷成本，主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%，你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得，margin of safety 太低。
4。 你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款，而租金收入仍然可以制造正现金流，这才是真正好的房产投资。期限拉长到 40 年来降低每月供款，这样制造出来的现金流很不稳。而且你的 liability 在未来几年几乎没降低多少，屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话：没有安全边际。
5。公寓管理费，是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费，你的现金流就会被蚕食。
6。 房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓，除非你有看到很强的利好因素（比如：将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层 。。。），不然，投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年，公寓价格很有可能会不断下跌的。所谓的”市价“，很多时候是“有市无价“。今天，物主可以低于 “市价” 卖给你，很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖（或 refinance）。租金也是，地点再好的，只要旁边多起了一栋公寓，租金下跌在所难免。这点，需要多做功课。
7。还有一个不可忽略的风险（纯粹个人猜测）：我国房地产存在泡沫。其中，这几年的借贷利息不停的下降、loan margin 不断上升（很多发展商与银行合作，贷款 110% 的越来越多）等等，应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时，很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧 —— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。
祝：身体健康。
转载自 tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水
我从去年开始已经开始注意房产投资了，但到现在为止都不肯行动，为什么呢？ 因为我觉得投资房产，尤其是对像我这样中下阶层的打工人士而言，是一项高风险，低回酬的举动。由于我对房产买卖的运作不是那么的熟悉，所以我也一直只是运用一些简单的逻辑去分析，当然也就没有办法很好的阐述我为什么我不太想投资房产。昨天在佳礼论坛看到了下面的文章，很好的叙述了我有想到以及完全不知道的风险。
如果你有兴趣投资房产，不妨先看一看下面的分析，算一算你的投资到底值不值得。
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嗨，很久没和你交流了。看到你对房地产投资渐渐开始掌握，也替你高兴。
我本身没有投资房地产，但身边有些人最近都在投资房产，希望以下的意见可以对你有所帮助。
1。你最近举的例子，180K 的公寓，月租 RM1000。其实在公寓投资上来说，并不算是有吸引力的投资。就我所知，月租 RM1000 的公寓，价格低于 150K 的有一大把。因此，我同意八年兄的观点：它的卖价不算便宜。
2。屋租收入必须要考虑到房屋空置率。一般上来说，计算回酬率或现金流时，起码要预算 10% 空置率（大约一年有一个月租不出）。意思是说，租金收入应该减 10%。以你的例子来看，你的 cashflow 随时变为负数。
3。 八年兄说的对，屋租回酬需以 ROI 来看，计算 ROI 需以房产价格为准。当你向银行贷款买屋投资，就是利用财务杠杆。因此，ROI 必须比借贷成本高，才会有利可图。目前，你的房屋 ROI 稍微高于 借贷成本，主要是因为今天的低 BLR 环境。只要BLR 稍微上升 1%，你的这项投资的收入会低于借贷成本。我觉得，margin of safety 太低。
4。 你的贷款期限太长。如果你能够只以15 ~ 20 年的期限贷款，而租金收入仍然可以制造正现金流，这才是真正好的房产投资。期限拉长到 40 年来降低每月供款，这样制造出来的现金流很不稳。而且你的 liability 在未来几年几乎没降低多少，屋价波动绝对会打击你的投资回酬。还是一句话：没有安全边际。
5。公寓管理费，是一个会上升的东西。只要你的租金涨价低于管理费，你的现金流就会被蚕食。
6。 房产价格不会只升不跌的。尤其是公寓，除非你有看到很强的利好因素（比如：将会有新的LRT站、新的highway、有新的 shoping mall、新的公寓管理层 。。。），不然，投资时最好不要对涨价投任何希望。除了刚建好的几年，公寓价格很有可能会不断下跌的。所谓的”市价“，很多时候是“有市无价“。今天，物主可以低于 “市价” 卖给你，很有可能你以后也被逼以低于 “市价” 转卖（或 refinance）。租金也是，地点再好的，只要旁边多起了一栋公寓，租金下跌在所难免。这点，需要多做功课。
7。还有一个不可忽略的风险（纯粹个人猜测）：我国房地产存在泡沫。其中，这几年的借贷利息不停的下降、loan margin 不断上升（很多发展商与银行合作，贷款 110% 的越来越多）等等，应该是支撑这个泡沫的元凶。利息开始回升时，很可能就是泡沫破裂时。你还没忘记这次金融危机的引爆点吧 —— 美国政府的升息造成房产泡沫的破裂。
祝：身体健康。
转载自 tan81个人专区2--季度检讨--红红的09年1Q(48页）謝絕灌水
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