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Saturday, May 21, 2011

还房贷

由于身边要结婚或买房子的朋友增加了,大家的话题也就时不时会绕到房贷上去。我发现许多人都有一种非常传统的想法,那就是把所有的钱都丢进贷款户口,力求以最快的速度把贷款供完,以减轻负担,也可以节省很多利息。其实基本上我也有过类似的看法,毕竟就算财务稳健,每个月都有足够的钱供款,但长期摊还贷款,始终都会觉得有一种莫名的压力,所以还不如尽快把贷款解决。但这样的想法,是不是就是最好的呢?让我们来做一些简单的运算吧。

假设一个家庭贷款20万买房,每个月收入扣除基本花费后有2千令吉。有些家庭会把薪水直接存入Flexi loan 户口,以节省利息,但除非月入超过5千令吉,不然扣除流动户口每个月10令吉的维护费后,数目只有大约节省每月8令吉,一年96令吉,所以不做计算。由于计算只是为了了解哪一种还款方式比较好,不需要过分的精确,所以为了让计算更加简化,所有利息以年期计算。贷款利息设定为4.5%,最低每年供款1万两千令吉。而手头上如果有现金,就全数投资。假设投资基金,非常保守的估计平均回酬率为一年6.5%。时间设为30年,到退休为止,看看到时手头的现金会有多少。

情况1 : 所有现金存入贷款户口,只有需要时才提款 (fully Flexi)



从计算可以看到,贷款只需要花12年就供完了(如果仔细计算的话,应该是11年),总共供款26万7千。之后开始投资,到第30年时可以累积资产为82万2千。

情况2 : 66%现金供贷款,33%现金投资



贷款需要花18年才能供完,总共供款数目为28万,利息显然比较多。但同时,我们可以看到30年后,资产却累积到了94万,比起之前的情况多了12万呢!

情况3 : 只还最低供款,剩余现金全数投资



当然这个情况下贷款需要30年才能供完,总共还款为35万7千,利息很多。但是在30年后投资却也是累计数目最多的,超过了1百万!


从上面的计算可以清楚的看到,只要投资回报高于贷款利率,把所有现金都拿去还贷款其实并不明智。以上假设的投资回报率6.5%其实相当保守,相信很多有纪律的投资者都能够轻易的超过这个指标。只有现金没有更好用途的情况下,才适合拿去还贷款。

无论如何,每个人的理财习惯不同,风险管理才是最重要的,以上计算只能作为参考。

祝大家还款愉快。

3 comments:

有目标的大头 said...

个人有个人的想法,大头愚见,比较赞成自住的快点清还,拿来出租的就尽量拉长。。。

雷門 said...

這裡所提到的FULLY FLEXI,好像不是一般銀行提供的貸款配套FULLYY FLEXIBLE,通過CURRENT ACCOUNT來較少利息支出。

擁有20萬的房貸,以4.5%的利息計算,每個月供期大約是RM1,014,一年是RM12,168。以每個月供RM2,000的情況來看,一年後大約累積RM11,832的餘款在CURRENT ACCOUNT。

從第二年的第一個月起,OUTSTANDING LOAN扣除RM11,832才計算利息。依次類推,利息支出能越來越少,把你的錢留在你的口袋裡。

有需要的話,我能提供一個詳細的列表。

wcheow said...

雷门,上面已经提过了,这里的运算只是大概而已,目的只是让大家有个概念。如果非常仔细的计算的话,还款的期限会更短。